中古マンションリノベBLOG Vol.2

◎資金計画編

前回の投稿では「中古マンション購入の経緯」を書かせて頂きましたが、今回は資金計画のお話しです。

本来であれば、資金計画は貯蓄等も含めて何年も前から準備した方が良いですが、私の場合はほぼ思いつきで始めていますので、事前準備は殆どない状況でした。
全くお勧めできない進め方ですが（笑）、反面教師としてお読み頂けると幸いです。

それでは、今回の目次です。
04．資金計画１－基本
05．資金計画２－融資額について
06．資金計画３－総額の決め方

大前提として、私はファイナンシャルプランナーではないので、その道のプロではありません。
しかし、住宅建築に携わっているとそれなりの知識を得る機会もありますので、一般施主と比較すると多少は知識がある、そういった状況です。
よって、資金計画の一般論を軸としながら、私の考えや体験を加味して書いていければと思います。

 

04．資金計画１－基本

住宅の購入資金については、大きく分けて「自己資金（現金・キャッシュに同じ）」と「住宅ローン」の２つの選択肢になると思います。
どちらが良いなどはなく、皆さんの経済状況や借金の考え方によって選択されることだと思っていますが、「住宅ローン減税を利用可能な住宅ローン金額を借りる」という方法は経済的メリットの高い方法の１つですね。

さて、住宅の費用を現金一括で支払えるほど貯蓄のある方は殆どおられないと思いますので、一般的には住宅ローンが住宅資金のベースになると思います。

私の場合も住宅ローンがベースではありますが、会社経営者である為にあまり現金は使いたくないこともありまして、「費用全額で住宅ローンを利用することは可能なのか？」が最初に調べたことです。
結果として、（私が利用した金融機関では）主に以下の項目が住宅ローンの利用可能な項目でした。
・中古マンション購入資金
・リノベーション費用
・保証料
・仲介手数料
・登記・印紙費用
・火災保険

もしも全額利用がNGであれば、マンション購入は断念していた可能性が高いですが、基本的にはマンション計画に掛かる費用の殆どが住宅ローン利用できることが分かりました。

あとは、私の給与でどのぐらいの住宅ローン額が組めるのか？ということですが、会社経営者の場合は「会社が3期連続黒字の必要がある」というもう１つ大きなハードルがあります。

金融機関の担当者（以下、担当者）と話しをしていると絶対ではないようですが、３期黒字でないと住宅ローンが組める可能性が低くなるようなので（詳しくは教えてくれません笑）、会社経営者が住宅ローンを組むのは大変です。

ちなみに、一般的なサラリーマンの場合は、前年度の源泉徴収票の額が住宅ローン審査に関わる収入になりますが、基本的には同じ会社で継続１年以上勤めていることが条件になると思います。

それで、私の場合ですが、住宅を購入するということはほとんど思っていなかったのですが、何となく「黒字の方が健全経営だよね？」と思って黒字にしてきたことが功を奏しました（笑）

その他、住宅計画を担当者に相談した初めの段階で融資可能額についても何となく教えて頂いて、私が目指していた住宅計画は実現出来そうなイメージは付きましたが、詳細については以降の章で書きたいと思います。

 

05．資金計画２－融資額について

住宅ローンの利用金額については、「住宅計画に必要な総額－自己資金（現金）＝住宅ローン利用額」が大雑把な考え方です。

よって、住宅計画資金の総額が分からないと住宅ローンの利用額が分かりませんので、一般施主にとっては最初に来る難題かもしれませんが、私の場合は住宅建築関係者な為に総額を把握しやすい環境にはあるので、一般施主と比較して有利な部分ですね。

実際のところ、設計は自身で行うため無料（笑）で、リノベーション費用がある程度把握出来れば良いことになりますが、工事についても計画当初から依頼する工務店を決めていたので、工事費用についても早い段階で相談することが出来ました。

この総額を想定することは、「住宅計画そのものが現実的なのか？」を推し量る上で非常に重要です。
正確であればあるほど良いですが、ここを間違えると資金繰りに大変苦労することになると思いますので、本来であれば、住宅計画を始める段階で依頼したい設計事務所や工務店（以下、設計事務所等）を決めておくべきだと思います。

そういったことでは、私は計画当初から設計事務所等が決まっていたことになりますので、普段私がお勧めしている進め方を体現できたことになります。

次に、総額からではなく住宅ローン利用額そのものを把握する方法ですが、大まかに以下の２パターンがあると思います。
１）月の支払い可能額から利用融資額を把握する
２）年収ベースで利用可能額を把握する
※ローン利用年数（月数）で総額が決まる

私の場合は、１）で大よその住宅ローン可能額（このぐらい借入しても返済できそうだ、という個人的な予想です）を把握しましたが、実際にその額を融資してくれるわけでありません。
一般的な総額は「年収の７倍」とか「年の支払い額が年収の30％まで」などが相場だと思います。

あとは、利用したい住宅ローン額が融資利用可能なのか？ということですが、これは金融機関で仮審査する他方法がないので、利用したい金融機関毎の方法で仮審査を行うことになります。

 

06．資金計画3－総額の決め方

先ほどの章をお読みになって何か気が付くことはないでしょうか。

実は、住宅計画資金の総額を決める方法は２パターンあります。
１）希望する住宅建築を得る（造る・購入に同じ）ために掛かる費用
２）自己資金と住宅ローン額の合計額

きっと多くの一般施主が２）の方法で住宅建築に掛かる総額費用を決めているのでないでしょうか。
確かにその方法が現実的ではあるのですが、欲しい住宅が得られない可能性がある、というリスク・問題をはらんでいて、本来であれば、１）の方法が住宅建築の予算を決める正攻法だと思います。

少し厳しい書き方になりますが、希望する住宅建築（の仕様）で掛かる予算をご用意出来ないのであれば、そもそも住宅を得るタイミングではないように思います。

しかしながら、多くの一般施主がタイミング（例えば、結婚した、子供が小学校に上がる前、など）の方を重要視しており、本来欲しかった住宅を諦めるということをしていないでしょうか。

折角、多くの費用を掛けるわけですから、希望する住宅を得て欲しい、というのが建築士である私の思いですが、何故そのようなことが起こるかと言えば、計画当初から設計事務所等に相談しないことが大きな理由の１つだと思います。

私にご相談頂く一般施主の方々とお話しさせて頂いて思うことですが、設計事務所等を選ばないと計画が進まない、という段階でご相談に来られますが、正直言いまして、それではちょっと遅いと思います。

設計事務所や工務店を見つけることはそんなに簡単なことでもないと思いますし、住宅計画資金の総額を決める為のアドバイスも必要かと思いますので、早い段階で設計事務所等にご相談されることをお勧め致します。

いずれにしても、私の場合は、用意できる資金（私の場合は住宅ローン利用額）がやりたいこと（希望する住宅デザインや仕様）の費用を上回っていた為に、この時点で中古マンションリノベ計画を実行することを決めました。

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以上です。
今回は「資金計画編」を書かせて頂きました。

正直な感想として、私が住宅建築のプロでなかったら実行に舵を切れなかったようにも思いますが、裏を返せば、計画当初から設計事務所等に相談することの意味が非常に大きいと思えた、住宅建築のプロとして意味のある体験だったと思います。

前回も書かせて頂きましたが、人それぞれに優先順位はあろうかと思いますが、住まいという観点では、快適性や居心地の良さなどを優先した住まい環境を目指して欲しいと思います。

次回、Vol.3では「物件探し編」を書きたいと思います。
それでは、次回以降も宜しくお願い致します。

ArchiAtelierMA株式会社
代表取締役　丸山晃寿